كالكاليست

آفي فينروت

ترجمة حضارات 

ينص قانون الإخلاء والبناء (تشجيع الإخلاء ومشاريع البناء)، 2006 على أنه إذا وافقت أغلبية مميزة من مالكي الشقق على صفقة إخلاء وبناء، ورفض مالك الشقة المعاملة بشكل غير معقول أو اشترط موافقته بشروط غير معقولة، فإن المحكمة قد توافق على المعاملة وتعيين محام للتوقيع نيابة عن المالك غير الراغب.

متى يعتبر الرفض غير معقول؟ حدد القسم 2 (ب) من القانون قائمة بالظروف التي يكون فيها الرفض غير معقول، بما في ذلك فحص ما إذا كانت صفقة الإخلاء والبناء قابلة للاستمرار من الناحية المالية.

من الذي يحدد الجدوى الاقتصادية؟ ينص القانون على أن هذا يخضع لتحديد "مثمن التطهير والهدم".

من أجل إنشاء مقياس موضوعي لهذا التقييم، تم وضع المعيار 21 من قبل مجلس المثمنين، تم تحديث هذا المعيار في يونيو 2022، ينص المعيار على أن الحد الأدنى المعقول للعائد، هو عندما يتلقى مالك شقة في مشروع إخلاء وباء شقة جديدة مقابل شقته القديمة.

نشأت انتقادات على هذا القرار بأن المعيار يقدم تعويضًا لمالك الشقة عن شقته القديمة، ولكنه لا يعوضه عن نصيبه من الملكية المشتركة، التي تشمل حقوق البناء التي تعتبر أصلًا أساسيًا للغاية في المبنى الذي على وشك أن يهدم، وينتمي إلى جميع أصحاب الأراضي.

ومع ذلك، من الصعب قبول هذا النقد لأن حقوق البناء مملوكة لجميع المستأجرين وقد قرروا بأغلبية مميزة عقد الصفقة مع المقاول، إنه قرار حكيم من جانبهم لتسوية السعر الذي تلقوه وغالبًا ما يعقد المستأجرون مناقصة، ويتلقون عروض مختلفة قبل أن يختاروا المقاول.

لا يحدد المعيار 21 الحد الأقصى من الاعتبارات ولكن الحد الأدنى من الاعتبار، وفي أي حال إذا وافق المستأجرون على اعتبار معين، فمن الصعب القول إن المعيار هو الذي ينتهك حقوق الملكية الخاصة بهم.

علاوة على ذلك ، لا يمكن القول أن المستأجر لم يتلق تعويضًا عن حقوق البناء التي كان يمتلكها قبل الصفقة، لأن صفقة الإخلاء والبناء مع المقاول هي التي تخلق حقوق البناء، (باستثناء الحالات النادرة التي يوجد فيها حقوقًا بموجب قانون مكتب التخطيط والتطوير).

يجب أن نتذكر أيضًا أن تحديد ملحق موحد في جميع أنحاء البلاد، بعد تحويل شقة لشقة قد يعيق المشاريع في الأطراف ويجعلها غير اقتصادية. من ناحية أخرى، عندما يكون الربح واضحًا، فإن قوى السوق لديها القدرة على جعل المستأجرين غير راضين عن الحد الأدنى من التعويض المنصوص عليه في المعيار 21.

وجد أن المعيار يعطي وزنا لقوى السوق للعمل، حيث أنه يخلق شبكة أمان لتلقي الحد الأدنى المناسب من العائد، مما قد يؤدي إلى توازن بين جميع المصالح وتوازن "التخطيط الاقتصادي"، بين المطور المستأجرين.

في نهاية المطاف، يجب أن نتذكر أن قانون الإخلاء والبناء يكافح ظاهرة المستأجر، الذي يرفض أثناء تعديه على حقوق الملكية، مدركًا أن رفضه يضر بممتلكات الآخرين وحتى بممتلكاته، لأنه عندما يفشل المشروع هو نفسه لا يزال قائمًا على مشروع قديم، وكما كتب القاضي سولبرغ، "ويل للرافض وويل لجارنا".

وبهذه الروح من الضروري أن نفهم المزيد، لأنه فقط إذا حقق المطور ربحًا، فستبدأ المشاريع وسيؤدي إلى تجديد القديم وخروج المستأجرين من الظلام إلى النور.